これまで住んでいた家を「売る」か「貸す」かで悩む方はとても多いです。
売る場合も貸す場合も、どちらもメリット・デメリットが存在します。
売る場合・貸す場合の特徴
売る場合と貸す場合の特徴を抑えておけば、あなたにとって「売る」か「貸す」かどちらが良いか判断できるでしょう。
【家を売る場合】
- 物件自体の価値が下落するリスクがない
- 売却代金がまとまった現金になる
- 現在住んでいる家を売る場合、税制上の優遇措置がある
- 買い手が見つからない場合、売却期間が長期化する
【家を貸す場合】
- 継続して家賃収入を見込める
- 必ずしも家賃収入が得られるとは限らない
- 地価などの影響で家賃も下がる可能性がある
- 不動産を担保に融資を受けられる
- 住宅ローンは一括返済する必要がある
- 賃貸に出す前に修繕費が必要になる
- 借り手が見つからない場合、空き家の期間が長期化する
- 管理手数料・仲介料を払い続ける必要がある
ここからは、よくある注意点について紹介します。
物件の住宅ローンが残っていると賃貸物件として使えない
手放そうとしている物件の住宅ローンがまだ残っている場合、物件を売る前に住宅ローンを完済しなければいけません。
住宅ローンの契約次第では賃貸に出すこと自体が出来ないことも多いです。ローンの契約書に下記の条項があると思います。
- 物件の使途を住宅に限る
- ローンの名義人がその物件に住むこと
住宅ローンを一括返済できなければ、売る以外の選択肢はありません。
自主管理or管理会社へ手数料を払うことに抵抗がある
物件を賃貸に出す場合、不動産会社に「賃貸管理料」を毎月支払うのが一般的です。賃貸管理料は月額家賃の5%程度です。
管理会社は家賃の振込代行や鍵紛失時などの管理、退去時の立会いを行ってくれます。
賃貸管理料が高いと感じるなら、自主管理でいくという選択肢もあります。退去時の立ち合いや家賃管理を自分で行えるならその方が良いでしょう。
自主管理が面倒で、管理会社へ手数料を払うことに抵抗があるなら売った方が良いですね。
現在住んでいる地域の値上がりが期待できない場合
物件がある地域の人気が上がっている場合、今売るよりも後で売るべきです。
2020年の東京オリンピックが決まってからというもの、湾岸地域の賃料は下がる気配がありません。賃料の維持や上昇が期待できるなら貸し出していくべきでしょう。
しかし、人気がない地域では賃料は徐々に下がっていきます。特に人口が減少している地域は要注意です。
「現在住んでいる地域の値上がりが期待できない」場合は売る方が良いでしょう。
人口が増えている地域はどこ？
賃貸業が上手くいきやすいのは「地価が上昇している地域」や「人口が増えている地域」です。
総務省が2016年7月に公表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」（2016年1月1日現在）のデータに基づいた、政令指定都市の人口増減率ランキングは下記の通りです。※色々と批判のあるデータですが、参考までにご覧ください。
| 順位 | 市区町村（都道府県） | 人口 （2016住基） |
増減率 | 増減数 | 自然 増減数 |
社会 増減数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 川崎市（神奈川県） | 1,459,768 | 0.99 | 14,284 | 4,444 | 9,840 |
| 2 | 福岡市（福岡県） | 1,500,955 | 0.99 | 14,641 | 3,713 | 10,928 |
| 3 | さいたま市（埼玉県） | 1,270,476 | 0.76 | 9,597 | 1,007 | 8,590 |
| 4 | 大阪市（大阪府） | 2,681,555 | 0.40 | 10,789 | -5,706 | 16,495 |
| 5 | 名古屋市（愛知県） | 2,269,444 | 0.40 | 9,004 | -1,145 | 10,149 |
| 6 | 札幌市（北海道） | 1,941,832 | 0.30 | 5,816 | -3,005 | 8,821 |
| 7 | 仙台市（宮城県） | 1,056,503 | 0.28 | 2,994 | 697 | 2,297 |
| 8 | 岡山市（岡山県） | 707,615 | 0.22 | 1,588 | -95 | 1,683 |
| 9 | 広島市（広島県） | 1,191,030 | 0.22 | 2,632 | 736 | 1,896 |
| 10 | 千葉市（千葉県） | 964,424 | 0.21 | 2,048 | -604 | 2,652 |
| 11 | 相模原市（神奈川県） | 716,643 | 0.21 | 1,498 | -183 | 1,681 |
| 12 | 横浜市（神奈川県） | 3,729,357 | 0.19 | 7,107 | 217 | 6,890 |
| 13 | 熊本市（熊本県） | 735,234 | 0.04 | 317 | 321 | -4 |
| 14 | 京都市（京都府） | 1,419,549 | 0.01 | 75 | -2,889 | 2,964 |
| 15 | 浜松市（静岡県） | 809,027 | -0.16 | -1,290 | -1,042 | -248 |
| 16 | 新潟市（新潟県） | 802,936 | -0.18 | -1,477 | -2,015 | 538 |
| 17 | 神戸市（兵庫県） | 1,547,850 | -0.19 | -2,981 | -3,438 | 457 |
| 18 | 堺市（大阪府） | 845,960 | -0.21 | -1,759 | -1,199 | -560 |
| 19 | 静岡市（静岡県） | 712,184 | -0.50 | -3,568 | -2,634 | -934 |
| 20 | 北九州市（福岡県） | 971,608 | -0.54 | -5,317 | -2,744 | -2,573 |
参考：住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（平成28年1月1日現在）（総務省）
家を貸すということは、不動産賃貸業（大家業）を営むことです。安易に不動産賃貸業をはじめても上手くいきません。むしろ、借り手とのトラブルや不動産管理会社の対応でストレスを抱えてしまいます。
あなたが大家としてやっていけそうかどうかをしっかりと判断してから「貸す」選択肢を選んでください。
「売る」か「貸す」かで悩んでいるなら、どれくらいの売却価格になるのか、どれくらいの家賃で貸せそうなのかを調べてみましょう。
売却価格のおおまかな相場を掴むには、不動産一括査定サービスが便利です。
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