自宅を売却する際には、不動産会社に査定を依頼し、担当者の持ってきた査定額と自分の売りたい価格を比較検討した上で市場へ出します。

不動産屋が出してきた査定価格が「実際に売れる価格」ではありません。売り出し価格を決めるのは、あくまでも売主自身です。

相場からかけ離れた価格で売りだしても購入希望者があらわれませんし、やたらと安く売り出すわけにもいきません。この記事では、悩みどころの多い物件の売り出し価格の決め方について紹介します。

自分自身で市場価格を調査しておく

不動産屋の担当者と相談した上で売り出し価格を決めることになりますが、その前にあなた自身で市場価格を調べておきましょう。

現在、不動産屋の集客はインターネットが中心ですので、不動産ポータルサイトで同じ地域の物件情報はチェックしておくべきです。

メジャーな不動産売買ポータルサイトは下記の通りです。

この中でもSUUMO・HOME’S・athomeの3サイトは人気があり、中古物件を掲載した際の反響が大きいです。

不動産業者に価格査定を依頼する

不動産業者の価格査定には3種類あります。それぞれを見ていきましょう。

1.取引事例法

最も一般的なのが『取引事例法』といわれる方法で、中古マンションや土地の査定で使われます。

近隣で同じような物件の売買価格をできる限りたくさん調べて相場を見ながら決めます。不動産業者だけが閲覧できるデータベース「レインズ」では、他業者が扱った物件の成約価格も調べることができます。

中古の一戸建ては、土地と建物を分けて査定するのが一般的です。建物については、新築時の価格から、築年数やリフォーム状況などを差し引いて算出する「原価方式」が使われることが多いです。

2.収益還元法

不動産から生み出される利益から、その不動産の価値を算出する方法です。投資用の物件でよく利用されます。

3.価格査定マニュアル

「価格査定マニュアル」は、中古住宅の査定業務で価格の根拠を合理的に算出する方法を示したものです。不動産流通推進センターが不動産会社向けに提供しており、ほとんどの不動産業者が利用しています。

参考:価格査定マニュアル | 公益財団法人不動産流通推進センター

※「宅地建物取引業法(第34条の2第2項)」により、不動産会社が仲介価格について意見を述べる際、その根拠を明示することが義務付けられています。上記3つの査定方法を根拠にして査定価格を提示してきます。

売り出し価格が相場より高ければポータルサイトに掲載されない

不動産会社の査定額に対して、あなたが希望する売り出し価格があまりにも高い場合、ポータルサイト(SUUMO、ホームズなど)に掲載されない可能性があります。

相場よりもあまりに高い価格でポータルサイトに載せたところで、購入希望者の検索に引っかかりません。買主側にも予算があり、『○○円以下』という条件で検索するからです。

不動産屋もボランティアであなたの物件の宣伝をするわけではありませんから、この点は仕方ないでしょう。

もしそれでも載せたいなら、不動産屋から広告費として別に請求されることがあります。(値段はポータルサイトによって異なりますが、SUUMOに広告を出すなら月2000円程度請求されるかと思います)

最終的に売り出し価格を決めるのは売主自身です

不動産会社によって査定額はまちまちですが、多くの場合で、あなたが「この価格で売りだしたい」と思っていた価格よりも低くなると思います。

『いつまでに売らなければいけないか』という売主側の都合によって、高くも安くもなります。早い時期に購入希望者が見つかることを優先して、「もっと高い値で売れたのでは?」という後悔に繋がることだけは避けたいですよね。

それだけに売り出し価格は重要です。売らなければいけない時期が決まっているなら、「これ以下の価格で売る事はできない」という最低ラインの価格を考えておきましょう。

売却期間を伸ばせれば、それだけ高い価格で売れる可能性は高くなります。

・いつまでに売らなければいけない
・いくら以上で売らなければいけない

この2つの条件が成り立つような売り出し価格を検討する必要があります。複数の業者に査定を依頼し、経験豊富な担当者とじっくり相談して売り出し価格を設定してください。

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