今の家を手放して新たな家を購入する場合、「住宅ローンをもう1つ組むにはどうしたら良いかな?」と考えてしまうかもしれません。

銀行には「住み替えローン(買い替えローン)」というローン商品があります。住宅ローンの残債があっても、住み替えローンを利用すれば新しい家が買えます。

家を売る人の多くは住宅ローンが残ったままで売却しますし、売却に慣れている会社ならすぐに対応してくれます。

ダブルローンの審査に通るのは難しい

住宅ローンを組んで家を購入した人が、さらにもう1件購入する場合、もう一つ住宅ローンを組もうと検討することがあります。

ローンを2つ組むことをダブルローンといいますが、住宅ローンは年収に対する返済比率が決まっているため、ダブルローンの審査はなかなか通りません。(フラット35の場合、融資限度は年収400万円以上で35%以下、400万円未満なら30%以下です。)

ダブルローンを組むためには年収がかなり高くなければいけませんから、ローンを組みたくても審査段階で落ちてしまうことが多いです。

ダブルローンの支払い自体も難しい

ローンを2つ組むと、毎月の支払額も2倍近くになります。「現在住んでいる家が売れるまでの期間だから・・・」という考えがあっても、いつ売れるかどうかは誰にもわかりません。

ダブルローンを組んだことで家計が圧迫され、急いで売らなければならない状況になるのが最も危険です。

「住み替えローン」という商品があります

住み替えローンとは、売却代金で返済できない住宅ローン残債を上乗せして貸してくれるローンのことです。

住宅ローンが残っている状態で家を売ることはできません。貯金でローン残債を完済できればそれで良いですが、完済できないときに使うのが住み替えローンです。

住み替えローンを使うのはこんな時

  1. 売却額が住宅ローン残債より高い ←問題なし
  2. 売却額が住宅ローン残債より安いが、貯金で完済できる ←問題なし
  3. 売却額が住宅ローン残債より安く、貯金だけでは完済できない

3つめのケースで住み替えローンを利用します。

今の家の売却額が住宅ローン残債より高ければ、住み替えローンは必要ありません。つまり『今の家が高く売れるかどうか』が最も大切です。

『住み替えローン』を利用して新しい家を買うまでの流れ

住み替えローンを利用する場合、下記のような流れとなります。

  • 不動産会社の担当者に訪問査定してもらい、媒介契約を結ぶ
  • 銀行に住み替えローンの相談をする
  • 新しい家の売買契約をする
  • 今の家の売却が完了したのと同時に住み替えローンの契約をする

新しい家の売買契約をする際に、『買い替え特約』を付けるとその後がとても楽になります。買い替え特約とは、「期限までに一定の価格で売却できない場合、購入物件の契約は解除できる」という約束のことです。

売主が売却に苦戦していたり、建売住宅などの不動産会社が相手なら、買い替え特約付きで新居を契約できます。(売主が合意しなければ買い替え特約を付けることはできませんので、仲介してもらう不動産会社と要相談です。)

『住み替えローン』を使った住み替えは、銀行ありきで進めるので手続きが複雑です。マンション売却の経験を多く積んでいるベテラン営業マンか、ノウハウを持っていてトラブルを起こしにくい大手不動産業者に依頼することをおすすめします。

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