離婚すると決めてから揉めることが多いのが「財産分与」です。特に不動産は、お金と比べて簡単に分けられないために難しいです。

住宅ローンが残っているとさらにややこしくなります。住宅ローンが残っているままでは一般的な売却ができませんし、離婚後も今の家に住もうとするとトラブルの原因になってしまいます。

今住んでいる家を売る場合の2つの選択肢について紹介します。

住宅ローンの残っている家を売るための2つの選択肢

離婚した人が家を売るにあたって最も重要なのはローン残債の確認です。

ローン残債を不動産の売却額が上回る「アンダーローン」なら、一般売却で家を手放し、売却益を財産分与して夫婦で分けることができます。

しかし、住宅ローン残債より不動産の売却額が小さい「オーバーローン」では、家を売ってもローンが残ってしまいます。抵当権を外すことができず、一般的な売却方法では売りたくても売れません。任意売却で家を手放すことになります。

1.一般売却する(ローン残債より高く売れる場合)

一般的な不動産売却の流れは、下記のようになります。

  1. 不動産業者から査定を受ける
  2. 不動産業者と媒介契約を結ぶ
  3. レインズ登録や不動産広告サイトで購入者を探す
  4. 内覧してもらう
  5. 購入申込を受ける
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 決済と引き渡し(売買代金を受領し、抵当権抹消や所有権の移転などの登記申請を行います)

関連:不動産売却の流れ

不動産屋といっても強みは会社によって様々です。不動産売却一括査定サービスなどを利用して、不動産売却が得意な不動産屋に相談した方が良いでしょう。

売却する不動産が共有名義の場合

共有名義とは、複数の人が共同で所有していることです。離婚で問題になるのは、もちろん夫と妻の共有名義の場合です。

共有名義の不動産を売却する場合、共有名義になっている人全員の承認が必要です。夫と妻のどちらかが反対したら売却できません。

離婚したあとに元夫や元妻と連絡が取れなくなると、売りたくても売れなくなってしまいます。後々のトラブルを防ぐためにも、離婚前か離婚直後に売ってしまう方が良いです。

売却する不動産が単独名義の場合

単独名義の場合は、夫や妻が単独で不動産を売却できます。

売却してローン残債を支払い、残ったお金を離婚協議で決めた割合で分割します。

不動産を売却して財産分与するわけですから、高く売るよりも早く売る方が大事なケースが多いです。一括査定サイトを利用して、売却が得意な不動産屋に媒介契約を依頼してください。

2.任意売却する(ローン残債より高く売れない場合)

任意売却とは、住宅ローンを扱っている金融機関から同意をもらって、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法です。

住宅ローンが完済できないと抵当権を外せませんから、一般的な不動産売却ができません。

住宅ローンを支払えなくなった場合、銀行は競売にかけて現金化しますが、競売では相場よりも20~30%ほど安くなってしまいます。

任意売却は一般の人に売る方法ですから、相場に近い価格で売れます。銀行としても回収できる金額が増えるため、任意売却を受け入れてくれます。

任意売却して残った債務は、改めて決めた金額を毎月返済していきます。任意売却後の返済額は、住宅ローンの返済で支払っている金額よりも安くなります。

任意売却は特殊な売却方法ですから、任意売却が得意な不動産会社にお願いした方が良いでしょう。

まずは「いくらで売れるか」をチェックするべき

任意売却を検討しているとしても、まずは一括査定サービスを利用して不動産業者の査定価格を知った方が良いです。

今の家がローン残債より高く売れるなら任意売却する必要すらなくなります

不動産売却一括査定サービスは、不動産屋を探すためだけでなく、「今の家がいくらで売れるのか」を知るために使えます。

正確な価格を知るためには訪問査定が必要ですが、築年数や立地を入力するだけで分かる「机上査定」でもおおまかな査定額は分かります。

まとめ

離婚して住宅ローンが残っている家を売る場合、売却額によって「一般売却」か「任意売却」を選ぶことになります。

  • ローン残債より高く売れる場合(アンダーローン)は一般売却
  • ローン残債より高く売れない場合(オーバーローン)は任意売却

最優先で知るべきことは、『今の家の売却額がいくらになるか』、『売却した金額でローンを返済できるかどうか』です。

まずは、一括査定サービスを使って、現在の家がいくらで売れそうかを知っておきましょう。

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