この記事は「住宅ローンを滞納しそう」「すでに住宅ローンを2~3回滞納してしまった」という人を対象に、任意売却のポイントについて解説しています。

住宅ローンが支払えなくなった時の選択肢には下記の3つがあります。

  • 家を売却して住宅ローンを一括払いする
  • 任意売却する
  • 競売にかける

住宅ローンが残っている家には『抵当権』が設定されています。住宅ローンを完済して抵当権を外さなければ、その家を売ることができません。

家を売却して住宅ローンを完済できればよいですが、売却額に貯金を足してもローンを完済できない場合は「任意売却」がベストな選択肢です。

任意売却のポイント

任意売却とは、住宅ローンを扱っている金融機関から同意をもらって、ローンが残っている不動産を売却する方法です。

任意売却のポイント

  • 任意売却は、ローン残額があっても物件を売却できる
  • 任意売却は、保証会社(または債権回収会社)があなたに代わってローン残高を金融機関に支払う
  • 任意売却の手続きが終わったら、残ったローンを無理ない範囲で分割して支払う
  • ローンの残りが帳消しになるわけではない
  • 債務者の状況によって、支払い総額が減ることもある

ローンの支払いが厳しくなってきた時や、ローンの支払いが滞った時はすぐに任意売却を検討しましょう。ローンを支払わなければ最終的に競売にかけられますが、競売で売ると大きな損が出てしまいます。

競売と任意売却を比較

任意売却 競売
売却価格 市場価格に近い金額 市場価格の70~80%が多い
ローン残債 残債務が少ない。無理ないペースで支払っていける 残債務が多く残る。
無理ないペースで支払っていけるが、支払い期間は長くなる
引越し代 引越し代を交渉できる 引越し代が出ない
物件の引き渡し時期 事前に保証会社と交渉できる 引き渡し時期は決められない
裁判所から引渡命令がでたり強制執行される

ローンの滞納が続くと金融機関から強制的に競売にかけられてしまいます。競売で売られてしまうより、早めに対処して任意売却した方が、圧倒的にメリットが多いです。

競売にかけるには予算が必要ですし、回収額も少なくなるため、金融機関としても任意売却を受け入れてくれることが多いです。

任意売却のデメリット

競売に比べれば任意売却のデメリットははるかに少ないです。しかし、負担や手間はどうしても出てきます。

いわゆる「ブラックリスト」に載る

任意売却のデメリットとしてよく知られるのが、いわゆる「金融機関のブラックリストに個人情報が載ってしまうこと」です。

これは誤解しがちですが、任意売却したからブラックリストに載るわけではありません。

任意売却の手続きをする、ということはすでに住宅ローンを滞納している場合が多いです。ローンを滞納した情報がブラックリストとしてすでに載っているのです。

任意売却を行う前の段階で、ブラックリストに登録されているのです。

任意売却するためには保証人・連帯保証人の同意が必要

任意売却をする場合際には、ローンの連帯保証人の同意が必要です。

同意を得られない場合には競売を選ぶしかありません。連帯保証人が見つからなかったり、連絡が取れなくて同意が取れなくも同様です。

離婚して元夫や元妻と連絡が取れなくなり、任意売却できずに競売に至るのはよくある例です。

金融機関が同意してくれない場合もある

「任意売却をしたい」と相談しても、全ての債権者が認めてくれるわけではありません。任意売却は『ローンの支払いが続けられないこと』が条件ですから、支払いの継続が困難なことを説明しなければいけないのです。

任意売却に慣れていない不動産屋の場合、「当初の査定価格を大幅に下回ってしまう」「滞納が重なって競売に出すことになってしまった」という事態になりかねません。

価格の折り合いが付かずに任意売却ではなく競売になってしまったら目も当てられません。任意売却が得意な業者を選びましょう。

なるべく早いタイミングで売却しなければいけない

任意売却を検討している時点で、すでにローンを滞納しているか、支払いが厳しくなっているでしょう。

ローンを滞納していると、売却時期が遅れれば遅れるほどコストも大きくなってしまいます。

もっとも良くないのは「任意売却に向けた行動を起こすのが遅くなり、その結果競売にかけられてしまう」ことです。

任意売却になるのか、通常の売却ができるのかという段階で不動産業者へ相談しましょう。

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