家を売ることは人生で何度も経験することではありません。はじめに全体の流れを理解しておくとよいでしょう。

下記のような順番になります。

  1. 不動産業者から査定を受ける
  2. 不動産業者と媒介契約を結ぶ
  3. レインズ登録や不動産広告サイトで購入者を探す
  4. 内覧してもらう
  5. 購入申込を受ける
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 決済と引き渡し(売買代金を受領し、抵当権抹消や所有権の移転などの登記申請を行います)

1.不動産業者から査定を受ける

不動産を高く売るためにすることが「不動産業者選び」です。

まずは不動産業者の無料査定を受け、業者の雰囲気を掴んでみましょう。

査定先は、以下の不動産業者から4社~6社くらいに依頼すると良いです。

・今の家を買った時にお願いした業者
・大手の不動産業者
・地元密着の不動産業者

2.不動産業者と媒介契約を結ぶ

不動産業者に売買の仲介を依頼することを「媒介契約」といいます。

媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介 複数の不動産業者に依頼することができます。
専任媒介 レインズ(不動産業者向けのデータベース)への登録義務や、業務処理状況を売主へ報告する義務などが不動産業者にあります。

媒介契約締結の日から7日以内にレインズへ登録しなければいけません。2週間に1回以上の報告が必要です。

専属専任媒介 専任媒介とほぼ同様の契約ですが、専任媒介よりもさらに縛りが強くなります。媒介契約締結の日から5日以内にレインズ登録しなければいけません。1週間に1回以上の報告が必要です。

あなたが自分で購入者を見つけてきた場合でも、依頼した業者の仲介が必要です。

一般媒介は、不動産会社にとっては不安定な依頼なため、積極的に広告活動をしてくれないというデメリットはあります。

専任媒介や専属専任媒介を結び、売れなければ途中で業者を変更するのが良いでしょう。

一部の地場業者は両手取引を狙って物件を囲い込むことがあるため、3か月で全く反響がなかったり、6カ月経っても売れない場合には、業者を変更するべきです。

専任媒介や専属専任媒介をすると、業者は物件をレインズに登録する義務があります。レインズ経由で他の業者からの問い合わせがあります。

3.売り出し価格決定、レインズや不動産広告サイトで購入者を探す

媒介契約をして売り出し価格が決まったら、SUUMOやHOME’S、アットホーム、Yahoo!不動産などの不動産広告サイトで購入者を探していきます。

「あなたの物件を購入希望者が知らない」という可能性を避けるためにも、SUUMOやHOME’Sなどに広告掲載している不動産業者がおすすめです。

問い合わせが少なければ値下げしていくことになります。

4.内覧:購入希望者が部屋を見に来る

中古物件を購入する際、購入希望者は必ず内覧してから判断します。

レインズ登録した時点でいつ反響がきてもおかしくありませんから、購入希望者がやってくるまえに準備しておきましょう。

水回りは特に要注意です。

売れないときにはどうすれば良い?

広告出稿しても売れないことはままあります。

単に値段を下げれば良いというわけではありません。原因をチェックして売却へと進めましょう。

5.購入申込を受ける

内覧した人が良い印象を持って購入したいとなれば、購入申込書(買付証明書)を受け取ります。

購入希望者が「この金額で購入したい」という希望額が書かれています。この希望額は、売り出し価格よりも安い金額が書かれていることの方が多いです。値引きについて交渉することになります。

6.売買契約を結び、手付金を受け取る

条件交渉がうまくいって合意に至れば、売買契約を結びます。

売主・買主・不動産業者の3社で売買契約書を作ります。業者の担当者が作ったものをみるだけになりがちですから、売買契約をする日までに書面を確認してください。

売買代金の全額を受け取るのは、物件を引き渡す日です。

7.売買代金を受領して引き渡す

売買代金を受領し、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行います。

購入者が現金一括で代金を支払う場合は、契約日から引き渡し日まで2週間~1か月程度です。購入者が住宅ローンを組んでいる場合は、契約日から少し時間がかかることがあります。

決済は銀行で行うことが多いです。抵当権抹消、所有権の移転手続きは、立ち会った司法書士がまとめて行います。

売却した物件に住宅ローン残債がある場合には、売却代金で一括返済します。

売った後にすることは?

売却できて必ず行うのが、翌年の確定申告です。

自宅を売却した場合は、最高3,000万円まで控除ができる特例がありますから、大幅な黒字でない限り税金を納めるケースは少ないです。

赤字が出た場合は、所得税などと通算して税金を減らしたり、払い過ぎた税金を返してもらうことになります。たとえ赤字であっても確定申告した方がよいです。物件を高く売るのは大変ですが、節税なら確実にできるからです。

面倒なら税理士さんにお願いするのも良いでしょう。

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