家を売却する人の多くは住宅ローンが残ったままです。住宅ローンの残っている不動産を売る方法は5通りあります。

  1. 手持ちのお金でローンを一括返済する
  2. 売却代金を使って一括返済する
  3. 売却代金に手持ちのお金を足して一括返済する
  4. 住み替えローンを利用する
  5. 住宅ローンを滞納しているなら「任意売却」する

住宅ローンの残っている不動産を売る場合、原則として『売却完了時には住宅ローン全額を一括返済する』ことが必要です。(例外が任意売却という方法です)

家を売る前に住宅ローン全額を返済しなければいけません

住宅ローンの残っている家には『抵当権』が設定されています。抵当権とは借金の担保のことです。あなたが住宅ローンを返済できなかった場合、銀行は抵当権を実行し、不動産を競売にかけることでお金を回収します。

抵当権の付いている不動産を買う人はいませんから、不動産を売るためには住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。

手持ちのお金でローンを返済できれば良いですが、何百万・何千万円もの大金を貯金から払うのは難しいでしょう。不動産を売却したお金で残っているを返済するのが一般的です。

住宅ローンを完済できるか調べる手順は下記の通りになります。

  • 住宅ローン残債を調べる
  • 査定を受ける
  • 貯金と合わせれば住宅ローンを完済できるか検討する

最近は不動産の売却益が住宅ローン残高を下回ることは珍しくありません。こんな時はどうすれば良いのでしょうか?

最優先するのは「不動産をなるべく高く売ること」

不動産をできるだけ高く売って、「売却代金だけでローンを一括返済できるようにする」のが一番良いです。

家を複数の不動産会社に査定してもらい、少しでも高い価格で家を売却してくれる不動産会社を探しましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、家の売却と購入を同時に行う人向けのローン商品です。

売却代金だけではまかなえないローン残債があっても新しい家を買えます。「今住んでいる家のローン残債を、新しい住宅ローンと一緒にすることができる」といっても良いでしょう。

住み替えローンが借りられないと不動産売却もできませんから、早めに住み替えローンを利用する銀行を決めましょう。

住宅ローンを滞納して競売にかけられそうなら「任意売却」する

任意売却とは、住宅ローンを扱っている金融機関から同意をもらって、ローンが残っている不動産を売却する方法です。

原則として、住宅ローン全額を一括返済しなければ抵当権が外れません。しかし、任意売却なら、金融機関から同意を貰うことで「残ったローン残高を分割で返済していく」ことを条件に抵当権を外せます。

任意売却は滞納した時の最後の手段

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から不動産を差押えられて競売にかけられます。しかし、競売では市場価格より2~3割低い価格になることが多いです。

『競売よりも高く売ることができる』メリットはありますが、住宅ローンを滞納していて、自宅を売るまで時間を掛けられない人が利用できる最後の手段です。

支払いが厳しくなり滞納してしまう前の段階で、一括査定サービスを利用するべきです。

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