不動産売買の仲介手数料は、宅建業法で上限額が定められており、下記の通りとなっています。

物件価格 手数料の上限
200万円以下 不動産の売買価格の5%
200万円超 400万円以下 不動産の売買価格の4%+2万円
400万円超 不動産の売買価格の3%+6万円

不動産価格は400万を超えることがほとんどですから、「売買価格の3%+6万円」というルールが適用されます。3000万円のマンションを売る場合は、3000万×3%+6万=96万円となります。

なお、このルールはあくまでも上限額ですから、3000万円の物件の仲介手数料が10万円でも1万円法律上は問題ありません。

仲介手数料を支払うタイミングは契約締結した時

不動産取引の仲介手数料の原則は「成功報酬」です。売買契約が締結されて初めて支払い義務が発生します。

ただし、実態としては売買契約締結時に半額、物件の引き渡し時に半額というケースも多いです。(国土交通省の行政指導でこうなりました)

買主が住宅ローンを使って購入する場合は、住宅ローンの審査を通過して「金融機関での決済が終了した時点」で仲介手数料を支払うのが一般的です。

仲介手数料を安くしている不動産会社がいる理由

基本的に、仲介手数料を上限の3%以外で行うことはありません。不動産会社の収入は大半が仲介手数料のため、手数料を割り引いていたら運営していけないからです。

しかし、仲介手数料半額というのぼりを見かけることは多いです。それには、下記のような理由があります。

  • 不動産会社が両手取引を行っている
  • 繁忙期で値引きキャンペーンを行っている
  • 人件費や広告費などの経費を節減している

両手取引

最も多いのが「両手取引をしているから」です。

両手取引:同じ不動産会社が物件の売主・買主の双方を仲介する
片手取引:2つの不動産会社が売主・買主を仲介する

不動産会社からすれば、両手取引の方が圧倒的に得です。両手取引をできるから手数料を値引きできますし、場合によっては無料にもできます。

しかし、両手取引は不動産業界の悪習なのも確かです。

両手取引をしたいために、「囲い込み行為」という不正な行為をする業者も少なくありません。自社で購入希望者を見つけるために、他社から物件の問い合わせがあっても「成約しました」と嘘をつくことだってあります。

当サイトでは「3カ月で物件が売れなければ仲介業者の変更を考えてみる」ことをおすすめしていますが、このような理由からです。両手取引でも早めに売却できるのは、客付けが得意な大手の不動産会社だけでしょう。

両手取引と片手取引については下記の記事でも詳しく解説しています。

人件費や広告費などの経費を節減している

前述した両手取引でなく、片手取引でも手数料を値引きしている会社があります。恒常的に手数料1%でやっている会社は、広告費だけでなく人件費を削っていることが多いです。

手数料1%の片手取引の場合、3000万円の物件を仲介しても30万円しか受け取れません。ここまで低いとまともな物件調査はできませんから、瑕疵担保責任のリスクがあります。

不動産会社の営業社員は出入りの激しい職種です。知識が少なく経験に乏しい担当者が現場に多く出ています。なかには「物件の調査は一切行わないから手数料1%でいいですよ」という会社もあります。

「仲介手数料の安いところを選んだら瑕疵担保責任で500万円以上負担することになった」なんて目も当てられません。

仲介手数料は安ければ良いというものではないので、不動産会社の実績を確認したうえで利用した方がよいでしょう。

最も危険なのは仲介手数料の値下げ交渉

不動産会社に対して値下げ交渉をすることで、手数料が下がることはあります。

しかし、値下げ交渉は担当者のヤル気をおおきく削ぎます。

売却価格がどれだけ高くなるかどうかは、不動産会社の担当者次第です。担当者は書類をつくるだけでなく、多くの作業を抱えています。

同じ仕事をするのですから、仲介手数料を払わない顧客の物件は優先順位が低くなります。仲介手数料の安さを優先するあまり、物件の売却時期がかなり遅れたり、売却価格が希望より下がることはよくあることです。

仲介手数料の値下げ交渉をするくらいなら、最初から手数料無料の会社を選ぶべきです。

この記事のまとめ

この記事の内容をまとめると、下記のようになります。

  • 不動産売買の仲介手数料は『売買価格×3%+6万円+消費税』
  • 仲介手数料を支払うタイミングは『売買契約を締結した後』
  • 仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、物件を高く売ることが難しくなりうる

手数料ゼロの業者に依頼することで売り手の出費が少なくなったとしても、トータルで得したかどうかは微妙です。業者が自分の利益を優先して売主の利益を減らすことは少なくありません。

媒介契約を結ぶ前に、不動産業者の実績を確認しておくことを強くお勧めします。

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