不動産屋に仲介を依頼することを「媒介契約」といいます。

不動産屋と結ぶ媒介契約には「一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ次のような特徴があります。

一般媒介 複数の不動産業者に依頼することができます。

レインズ(不動産業者向けのデータベース)への登録義務がなく、業務を報告する義務もありません。

専任媒介 依頼できるのは1つの不動産業者だけです。

レインズへの登録義務や、業務処理状況を売主へ報告する義務などが不動産業者にあります。

業者には媒介契約締結の日から7日以内にレインズへ登録する義務があり、2週間に1回以上の報告が必要です。

あなたが自分で購入者を見つけてきた場合は、依頼した業者の仲介は必要ありません。

専属専任媒介 専任媒介とほぼ同様の契約ですが、専任媒介よりもさらに縛りが強くなります。

依頼できるのは1つの不動産業者だけです。

業者には媒介契約締結の日から5日以内にレインズ登録する義務があり、1週間に1回以上の報告が必要です。

あなたが自分で購入者を見つけてきた場合でも、依頼した業者の仲介が必要です。

当サイトとしては「一般媒介で複数の業者に依頼をする」か「専任媒介」をお勧めします。専任媒介のレインズ登録は7日以内ですが通常は即日~翌日にはやってくれます。

一般媒介ではレインズへの登録義務はありませんが、実際にはレインズに登録することも多いです。「一般媒介をお願いしたいのですが、レインズへ登録してくれますか?」と聞いてみてください。

専任媒介・専属専任媒介の問題点は「囲い込み行為」

不動産会社も、一般媒介よりも専任媒介・専属専任媒介にした方が積極的に売り出してくれます。

しかし、専任媒介なら必ず売却に向けて動いてくれるかといえば、そんなことはありません。一部の不動産業者は、両手取引を目指して物件を囲い込むことがあります。

囲い込みをする不動産会社に当たると売却期間が延びたり、売却価格が下がってしまいます。条件が悪くない物件でも、売り出してから1年以上売れないことだってあります。

囲い込み行為の噂がある不動産屋に最初から専任媒介を頼むのだけはやめるべきです。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は3か月更新ですから、売り出してから3~6カ月で売れなければ不動産会社を変えてみることをおすすめします。

専任媒介契約の期間は3か月より長くならない

営業力の低い業者と媒介契約をすると『いつまで経っても購入希望者が見つからない』といった状況になってしまいます。

私が不動産営業をしていた時に、大家さんから『不動産屋と専任媒介契約をしているから10年間は変えられない』という話を聞いたことがあります。

賃貸マンションが空き家で困っているけれど、10年間の専任媒介契約をしているから他社に頼めないという内容でした。

これは絶対にありえません。3か月ごとに更新しなければその契約は終了しますから、いつでも他の不動産屋に仲介を依頼できます。

それぞれの媒介契約を比較

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数業者に依頼 できる できない できない
契約期間 任意 3か月更新 3か月更新
報告義務 なし あり あり
レインズへの登録 任意 7日以内 5日以内
営業報告義務 なし あり あり
自己発見 可能 可能 可能だが
必ず依頼した業者の仲介が必要

まとめ

この記事の内容をまとめると下記のようになります。

  • 不動産会社との媒介契約は「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介」の3つがある
  • 契約方法は一長一短
  • 売り出してから3カ月で物件が売れそうになければ、他の業者に変更してみる

不動産売却において最も大切なのは不動産屋選びです。一般か専任にするかはそれぞれにメリット・デメリットがありますから、一概にどの媒介契約が良いとはいえません。

なぜか異常なほどに高い査定価格を出しておいて、「弊社なら高く売れます!」とアピールしてくるところに専任媒介をお願いするのだけはやめといたほうがいいでしょう。

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